마포구의 초고층 아파트가능 지역_역세권시프트로 개발 진행지역

오늘은 마포구에 위치하면서 초고층 아파트가 될 수 있는 재개발을 알아보겠습니다.

역세권 시프트란?

재개발 방식 중의 하나인 역세권 시프트는 이름에서 알 수 있다시피 역(전철역) 인근에 지정됩니다. 정확하게는 2024년까지 한시적으로 역외 출입구로부터 반경 350미터 이내에 해당할 경우에는 재개발 지역의 용적률을 최대 700%까지 상향을 해주는데요. 다만 이렇게 파격적인 혜택이 있는 대신에 단점도 있기는 합니다. 늘어난 용적률의 절반만큼 장기 전세 임대주택으로 줘야 합니다. 예를 들어서, 용적률이 기본 300%인 곳에 인센티브를 더 받아서 500%가 됐다고 한번 해볼게요 그렇다면 늘어난 200%의 절반은 장기전세 임대주택으로 배정되구요. 나머지 100%의 세대는 일반 분양이 가능하다는 겁니다. 그렇기 때문에 최대 용적률이 300%인 신속 통합 기획이나 모아타운과 비교를 했을 때 역세콘시프트의 일반 물량이 가장 많다고 할 수 있습니다. 이로 인해 사업상도 가장 좋다고 평가되죠. 즉 이 사업성이 좋다는 것은 향후에 내가 납부할 부담금이 그만큼 적다는 의미입니다.

개정된 역세권 시프트 지정 요건

그리고 이 부분은 모르는 분들이 아마 많으실 겁니다. 6월 30일을 기준으로 해서 역세권 시프티의 지정 요건이 위와 같이 강화됐습니다. 위의 이미지와 같이 변경된 것을 토대로 앞으로 역세권 시프트가 가능한 곳은 이제 높은 노후도만 필요한 것이 아니라 작은 규모까지 조건이 더해지게 되는 건데요. 이 소규모라는 점이 좀 아쉬운 부분입니다. 왜냐하면, 역세권 시프트는 용적률을 500% 이상으로 높게 받을 수 있기 때문에 땅 면적이 넓을수록 사업성도 같이 높아지거든요. 그런데 이제는 이 넓은 규모로는 역세권 시프트 개발이 어렵게 된 겁니다.

마포구에서 사업성이 가장 좋은 역세권 시프는  어디?

재개발 투자는 앞으로 어디에 해야 할까요? 정답은 이 날짜에 있습니다. 6월 30일부터 개정이 됐기 때문에 이전의 동의율 50%를 받아서 사전 타당성 검토를 했던 곳들은 기존의 조건으로 적용이 됩니다. 즉 우리가 볼 곳은 역세권 시프트 강화 요건 개정 전의 지역이라는 거죠. 이제부터는 저와 함께 상급지라고 불리는 마포구에서 사전 타당성 검토가 이미 완료된 몇 군데 지역을 추려보겠습니다.

첫 번째 지역은 마포구입니다. 마포구 안에서는 몇 군데를 볼 건데요. 가장 먼저 도화동을 알아 보겠습니다.

마포구 도화동 역세권시프트

마포역 도화동은 조합원수 대비해서 전체 세대수가 많습니다. 그래서 사업성이 높은 편이고요. 현재 동의율은 56% 정도입니다. 위의 그림에서 도화동 역세권시프트 위치를 확인할 수 있습니다. 고층일 경우에는 한강 조망도 가능합니다. 5호선 마포역에서는 도보 1분 거리의 초역세권 입지예요. 그래서 여의도라던지 공덕역, 광화문역까지 접근성이 좋습니다.

마포 도화동 빌라 시세

투룸 기준으로 했을 때 매매가는 약 7억 정도 그리고 전세는 2억 대 후반이에요. 그래서 초기 투자금은 4억 대 초반입니다. 그런데 주의하실 점이 한 가지 있다면 마포역과 굉장히 가까운 입지인 만큼 상권이 어느 정도 형성되어 있는 편입니다.

광흥창역 현석동 역세권 시프트 진행내용

마포구에서 두 번째로 볼 지역은 광흥창역의 현석동입니다. 현재 이곳의 재개발 진행 상황은요, 사전검토 신청 이후에 승인까지 된 상태여서 속도가 빠른 편입니다.

이곳 역시 9층 이상일 경우에는 한강 조망이 나올 거예요. 광흥창역의 교통의 경우에 현재 6호선만 들어와 있는 상태이지만 향후에는 서부선이 2029년에 개통이 되고, 그때는 여의도라던지 서울대 입구역까지 바로 연결됩니다.

광흥창역 현석동 빌라 시세

이곳의 빌라시세는, 투룸을 기준으로 했을 때 매매가는 6억 대 후반 정도 전세가는 2억 대 후반입니다. 그래서 내 초기 투자금은 약 4억 정도 필요하다고 보시면, 됩니다.

대흥 서강역 역세권 시프트 진행 내용

이곳은 한강 조망이 나오지는 않지만 경의 중앙선 서강대역과 6호선 대흥역을 가지고 있는 더블 역세권입니다. 뿐만 아니라 마포에서 가장 큰 학원 상권이 바로 접해 있습니다. 경의선 숲길까지도 가깝게 접해 있습니다.거주 편의성만을 놓고 본다면 마포의 역세권 시프트들 중에서 서강 대흥역이 가장 훌륭합니다. 이곳의 현재 진행 상황은요, 신탁에서 진행하는 만큼 다른 조합 방식들과 비교해서 속도는 상당히 빠를 것으로 보여집니다. 동의율은 약 53% 정도입니다.

대흥 서강역 빌라 시세

1.5 룸을 기준으로 했을 때 매매가는 4억 대 중반 그리고 전세가는 2억 정도 합니다. 그래서 내 초기 투자금은 2억 대 중반이면 이곳에 들어갈 수 있어요.

마포 가좌역 역세권 시프트 진행 내용

마지막 지역으로는 가자역입니다. 가좌역의 경우에는 토지 면적이 마포 역세권 시프트 중에서 가장 넓습니다. 그래서 사업성이 가장 높을 수밖에 없어요. 앞으로는 대단지 규모의 역세권 시프트 희소성이 더욱 높아질 것 이기 때문에 주민들의 개발 의지도 더 강한 편입니다. 이곳의 진행 상황으로는요 2023년 5월에 사전 타당성 검토가 조건부 승인이 됐어요. 가장 역세권도 속도가 빠른 편인데요. 현재 동유율은 67% 정도에서 조만간에는 구역 지정까지 기대할 수 있습니다. 이곳의 입지를 보자면 경의선 숲길이 바로 위에 있어요. 그리고 서울 대표 상권 중의 하나인 염남동도 가까이 있습니다. 더불어서 DMC 역까지 한 정거장밖에 안 돼서 일자리 접근성도 좋습니다.

가좌역 빌라 시세

이곳의 시세는 투룸을 기준으로 했을 때 매매가 4억 정도 전세가는 2억 대 중반 정도로 해서 들어가는 나의 초기 투자금은 1억 대 중반 정도 합니다. 보통 이렇게 괜찮은 이슈 중에서 1억 대는 찾기 힘든 편인데요. 1억 대를 찾는 분들께 좋은 선택지가 될 것 같습니다.